Ustawa deweloperska – większe bezpieczeństwo nabywców

Kupujemy własne M – z rynku pierwotnego, czy może lepsze z rynku wtórnego? Przed tym dylematem stoi wiele osób. Do mieszkania kupionego na rynku wtórnym możemy prawie od razu się wprowadzać i mieszkać, a jak wygląda sprawa z mieszkaniem, które dopiero będzie budowane?

Osoby nabywające lokale mieszkalne od deweloperów biorą na siebie ryzyko fiaska inwestycji, czyli ewentualnej upadłości dewelopera lub zdefraudowania przez niego pieniędzy, które wpłacili akonto prowadzonej przez niego budowy. Chociaż takie przypadki zdarzały się niezwykle rzadko, a to cała sprawa byłay one zazwyczaj nagłaśnianae w mediach, to i tak spowodowały co powodowało spadek zaufania do całej branży deweloperskiej. Niemniej jednak  To był jeden z powodów dla których głosy konieczności ustawowej regulacji ochrony praw nabywców mieszkań doprowadziły do uchwalenia 31 sierpnia br. przez Sejm „ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” Ustawa będzie jeszcze przedmiotem poprawek, można jednak już pokusić się o analizę konsekwencji wprowadzanych zmian.

Rachunek zamknięty czy otwarty?

Najważniejszą zmianą wprowadzaną przez ustawę będzie ochrona wpłacanych przez nabywców pieniędzy poprzez ich ścisłe powiązanie z postępem prac robót lub uregulowanie przez dewelopera stanu prawnego nieruchomości i przeniesienia go na rzecz nabywcy. Ma to się dziać poprzez znane już w prawie bankowym pojęcie rachunku powierniczego. Deweloperzy będą mogli zdecydować się na rachunek zamknięty lub otwarty.

W przypadku rachunku zamkniętego inwestycja deweloperska będzie wykonana w zasadzie w całości z pieniędzy dewelopera
i dopiero po przeniesieniu własności lokali na rzecz nabywców bank wypłaciłby mu wpłacone przez nich pieniądze. Jest to rozwiązanie, które w zasadzie wyeliminowałoby z rynku wszelkich małych deweloperów, którzy inwestycję są w stanie prowadzić wyłącznie z wpłat nabywców. Dlatego drugim dopuszczalnym rozwiązaniem przewidzianym w ustawie, jest prowadzenie rachunku powierniczego otwartego. Wówczas deweloper musiałby przedstawić planowany grafik budowy wraz z kosztorysem kolejnych jej etapów i pieniądze z rachunku otrzymywałby
w ratach po zamknięciu kolejnych etapów. Kontroli wykonania kolejnych etapów budowy dokonywałby bank prowadzący rachunek powierniczy.

Taki rodzaj kontroli obecnie występuje jedynie w przypadku banków uruchamiających kolejne transze kredytów – ale dla osób fizycznych. Czyli jest to kontrola bardzo miękka w stosunku do proponowanej w ustawie. Z rachunkiem powierniczym otwartym deweloper musiałby jednocześnie powiązać gwarancję bankową lub ubezpieczenie. Innymi słowy w przypadku upadłości dewelopera lub opóźnienia powyżej 120 dni w przeniesieniu własności na rzecz nabywcy, bank lub ubezpieczyciel wypłaciłby na konto nabywcy wszystkie środki przez niego na rzecz dewelopera zaliczkowane. Trudno na dzień dzisiejszy oszacować koszt ubezpieczenia lub gwarancji, ale przy wysokości kwot, którymi operuje się w przypadku transakcji kupna sprzedaży nieruchomości, trzeba się liczyć z dużymi dodatkowymi kosztami.

Prospekt i umowa

Deweloperzy będą zobligowani również do przygotowania prospektu informacyjnego dotyczącego inwestycji oraz wymogu podpisywania z nabywcami umów w formie aktów notarialnych, które dużo bardziej chronią prawa nabywców niż podpisywane najczęściej obecnie umowy w formie cywilnoprawnej. Prospekt ma mieć charakter wiążący dla dewelopera i na jego podstawie bank będzie rozliczał terminowość i stan zaawansowania prac budowlanych. Brak ich dotrzymywania może rodzić poważne konsekwencje wraz z możliwością ogłoszenia upadłości dewelopera. Opóźnienie 90-dniowe stanie się już wystarczającą do tego przesłanką. Jednakże w przeciwieństwie do obecnej sytuacji, gdy pieniądze są na koncie dewelopera, środki zgromadzone na rachunku powierniczym i będące przedmiotem gwarancji lub ubezpieczenia, nie będą wchodziły w skład masy upadłościowej. Dzięki temu syndyk lub nadzorca bankowy będzie mógł dokończyć inwestycję, a nabywcy będą mieli gwarancję zwrotu środków lub otrzymania gotowych nieruchomości.

Mniej inwestorów?

Uchwalona ustawa wprowadza porządek i jest zwieńczeniem postulatów i analiz podnoszonych w tym względzie od wielu lat. Na pewno chroni nabywców przed deweloperami nieuczciwymi lub nieporadnymi. Wprowadzenie obowiązkowych rachunków powierniczych i kontroli inwestycji przez banki daje duży komfort psychiczny nabywcom budowanych dopiero domów czy mieszkań – nieporównywalnie większy niż to ma miejsce obecnie. Z drugiej jednak strony deweloperzy biorą na siebie ryzyko płynności finansowej i koszty gwarancji czy ubezpieczeń. To są rzeczy, które na pewno podniosą koszty wybudowania nieruchomości i te koszty na pewno będą przerzucone na nabywcę. Jednak bezpieczeństwo kosztuje, a nowe uregulowania zbliżają nas do praktyk stosowanych w tym zakresie w państwach europy zachodniej. Inną sprawą może być jednak to, że mniejsi deweloperzy i ci, którzy chcieliby wejść na rynek bez odpowiedniego zaplecza finansowego, nie będą w stanie warunków ustawy wypełnić, co może niekorzystnie zmniejszyć ilość podmiotów deweloperskich na rynku i zmniejszyć przez to konkurencję, a to również przełożyłoby się dodatkowo na wzrost cen.