Mieszkania dla singli » Kruczki prawne kredytowej umowy

Partnerzy

Droga do kredytu hipotecznego jest długa. Najpierw analiza finansowa, prawna i techniczna wniosku. Później oczekiwanie na jego pozytywne rozpatrzenie i na koniec podpisanie umowy z bankiem.

Z racji tego, że cały proces jest znacznie rozłożony w czasie, a do podpisywania umowy przystępujemy już nieco rozluźnieni, często nie zwracamy szczegółowej uwagi na treść przyjmowanego zobowiązania. I mimo, że to bank jest dominującą stroną tej transakcji i to on określa warunki, warto mieć świadomość niejasności, jakie w takich sytuacjach pojawiają się najczęściej.

Standardowa umowa kredytowa szczegółowo opisuje zawieraną transakcję – tłumaczy, kto do niej przystępuje, określa wysokość przyznanej kwoty, warunki jej uruchomienia, reguły spłaty i rodzaje zabezpieczeń. Najczęstsze pytania rodzą się jednak przy próbie porównania oferty, którą bank nam przedstawił z formą zapisu umowy ujętej językiem bankowców, niezrozumiałym dla kredytowego laika.

Solidne fundamenty – twarde prawa

W umowach kredytowych uwagę przykuwa często zapis o oparciu, bądź nie oparciu jej o Ustawę o kredycie konsumenckim. Ustawa ta gwarantuje między innymi możliwość odstąpienia od umowy nawet po jej podpisaniu, obliguje bank do wpisania w umowie oprocentowania rzeczywistego uwzględniającego wszystkie koszty kredytu oraz umożliwia wcześniejszą spłatę kredytu bez żadnych prowizji. Każdy chciałby, aby jego umowa, zwłaszcza ta o kredyt hipoteczny, powstała w oparciu o ten solidny fundament w postaci ustawy. Niestety, większość takich umów jej nie uwzględnia, bo dotyczy ona kredytów między 500 a 80 0000 zł. A umowy o kredyty hipoteczne oscylują najczęściej wokół dużo wyższych kwot.

Ile płacę? Nie wiem

Kolejną nieścisłością zauważaną przy okazji umów o kredyt hipoteczny jest brak informacji o wysokości raty, którą będzie się spłacało. W ofercie bank zawsze ją określa, w umowie jednak nie zawsze się ona pojawia albo figuruje jedynie jako przykładowa kwota. Dlaczego tak się dzieje? To wynik tego, że oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce przeważnie nie jest stałe i opiera się nie tylko o raz ustaloną marżę, ale też o zmienną stopę procentową (WIBOR lub LIBOR/EURIBOR) i w zależności od jej wysokości bank wysyła do kredytobiorcy uaktualniany co pewien czas harmonogram spłaty rat kredytu. Gdyby kwota raty kredytowej była wpisana do umowy, to przy każdej zmianie stopy procentowej należałoby zawrzeć z bankiem odpowiedni aneks. A to dodatkowe, niepotrzebne logistyczne utrudnienie.

Nie rozumiem, bo mylę pojęcia

Problem stanowi również mylenie przez kredytobiorców pojęć marży i prowizji. Ta druga jest jednorazową opłatą za przyznanie kredytu. Banki traktują tę kwestię indywidualnie – od całkowitego jej niepobierania do 3,5% kwoty kredytu, a czasem i więcej. Prowizja może być częścią kredytu, albo pochodzić z kieszeni klienta. W przypadku kredytów walutowych trzeba zwrócić uwagę na to, czy ma być zapłacona w złotówkach, czy też w walucie przyznanej pożyczki. Ważny jest też fakt, że przy uruchamianiu kredytów w transzach, prowizję płaci się na samym początku, od całej kwoty, a nie przy okazji poszczególnie uruchamianych przekazów.

Wcześniejsza spłata – dodatkowe koszty

Ustawa o Kredycie Konsumenckim gwarantuje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bez dodatkowych opłat. W tym elemencie umowy dla kredytów powyżej 80 000 zł najczęściej rozmijają się z Ustawą. Banki bowiem prawie zawsze pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu. Na szczęście dla kredytobiorcy jest ona z reguły obwarowana jedynie pewnym okresem karencji i po 3 czy 5 latach bank rezygnuje przeważnie z pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Tyle że to właśnie przez pierwsze 3 – 5 lat pobieranych jest najwięcej odsetek.

Brak zapisów rodzi niewiedzę

Podobnie sprawa ma się z przewalutowaniem, za które banki mogą pobierać prowizję. Od pewnego czasu ilość ograniczeń narosłych wokół kredytów walutowych stała się tak duża, że właściwie mamy do czynienia głównie z kredytami złotówkowymi. Jednak nie można wykluczyć, że
w perspektywie najbliższych lat pożyczki w obcej walucie na powrót staną się ciekawą alternatywą. Dlatego warto mieć w umowie zapis, który jasno opisywałby wszystkie koszty. A to właśnie na tym etapie klienci często niemiło się rozczarowują. Umowy bowiem odwołują się najczęściej w takich przypadkach do Tabeli Opłat i Prowizji, które decyzją Zarządu Banku mogą się w każdej chwili zmienić.

Ubezpieczenia, czyli skumulowana odpowiedzialność

Dużą część umowy zajmują zawsze kwestie ubezpieczeń kredytu i działań podejmowanych w przypadku jego niespłacania. Ubezpieczenia najczęściej spotykanie to: ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie do czasu wpisania hipoteki banku w księdze wieczystej nieruchomości oraz ubezpieczenie wkładu własnego. Sens, zwłaszcza tego ostatniego, jest rzadko kiedy przez klientów rozumiany. Najczęściej spotykana wysokość ubezpieczenia obejmuje każdą kwotę powyżej 80% wartości nieruchomości. Ubezpieczenie to powstaje na bazie szacunków jej wartości. Ponieważ wartość nieruchomości określa najczęściej jej wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania, to taka nieruchomość musi spełniać szereg kryteriów związanych z zasadami gospodarki wolnorynkowej. Musi mieć m.in. odpowiedni czas wystawienia na rynku. A to niewygodne dla kredytodawcy kryterium, bowiem bank wystawiając nieruchomość na sprzedaż dąży do jej jak najszybszego upłynnienia. A może to osiągnąć jedynie za cenę niższą od wartości rynkowej. I 80% wartości nieruchomości jest w takim przypadku uznawane za wartość wystarczającą. W przypadku wyższej ceny bank nie chce ponosić ryzyka zbyt długiego oczekiwania na zbyt i przerzuca tę odpowiedzialność na ubezpieczyciela.

Jeśli chodzi zaś o niespłacanie kredytu, bank zawiera w umowie zabezpieczenia odpowiednie zapisy związane z egzekucją należności oraz dokonuje wpisu do księgi wieczystej, który w podbramkowych sytuacjach umożliwia nawet sprzedaż nieruchomości w poczet spłaty zaciągniętego kredytu.