Obowiązki wynajmującego

Obowiązki wynajmującego w zakresie utrzymania w należytym stanie lokalu mieszkalnego

Uregulowaniami prawnymi dotyczącymi najmu w Polsce zajmują się dwa istotne akty prawne – Kodeks cywilny oraz ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego (zwana dalej „ustawą”). Najem lokali mieszkalnych szczegółowo uregulowany został w drugim z wymienionych aktów prawnych, celem szerszej ochrony praw najemców – co do zasady – słabszej strony tego stosunku prawnego.

Ustawa dość precyzyjnie określa prawa i obowiązki stron umowy najmu lokalu mieszkalnego w zakresie utrzymania w należytym stanie sprawności technicznej lokalu, jak również budynku, w którym lokal jest położony.

Ustawa dość precyzyjnie określa prawa i obowiązki stron umowy najmu lokalu mieszkalnego

Do zasadniczych obowiązków wynajmującego należy w szczególności dokonywanie napraw lokalu oraz napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy. Dotyczy to przede wszystkim:

• napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia;
• napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu;
• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Ponadto w razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Niezależnie od obowiązków dotyczących lokalu, ustawa nakłada na wynajmującego obowiązki w zakresie utrzymania w należytym stanie budynku, w którym lokal jest położony. Do nich należą przede wszystkim:

• zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych, oraz innych urządzeń, stanowiących wyposażenie lokalu i budynku;
• utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców (np. klatek schodowych);
• dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców;
• przywrócenie uszkodzonego budynku do poprzedniego stanu, niezależnie od przyczyn uszkodzenia, z zastrzeżeniem, że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy.

Powyższy katalog obowiązków wynajmującego nie jest zamknięty. Należy również zwrócić uwagę, że powyższe obowiązki są bezwzględnie obowiązujące wyłącznie w stosunku do wynajmującego, którym jest podmiot publicznoprawny. Dotyczy to w szczególności gminy lub innej jednostki samorządu terytorialnego, samorządowej osoby prawnej lub spółki utworzonej z udziałem jednostki samorządu terytorialnego, a także Skarbu Państwa lub państwowej osoby prawnej. W pozostałych przypadkach wynajmujący i najemca mogą na podstawie umowy najmu w sposób odmienny uregulować obowiązki ciążące na wynajmującym w zakresie utrzymania lokalu mieszkalnego w należytym stanie.