Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z rynku wtórnego

Kupno mieszkania z rynku wtórnego niesie ze sobą potencjalnie więcej ryzyka niż kupno od dewelopera. Przez okres pozostawania w obrocie może ono bowiem być przedmiotem szeregu relacji, co w zasadzie nie dotyczy mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym.

Aby bezpiecznie nabyć wymarzone mieszkanie, należy przede wszystkim dokładnie zbadać jego stan prawny.

Na początek warto zapoznać się z danymi zapisanymi w księdze wieczystej nieruchomości (o ile założono księgę). Nie jest to czynność wymagająca dużego wysiłku, bowiem księgi wieczyste są jawne i każdy ma prawo wglądu do nich. Z księgi wieczystej dowiemy się m.in. czy nieruchomość jest obciążona prawem osoby trzeciej (np. hipoteką, prawem użytkowania, służebnością) oraz komu przysługuje prawo własności do owej nieruchomości.

Przy tej okazji należy jednak pamiętać o szczególnej instytucji prawa cywilnego, jaką jest dożywocie. Mimo, iż występuje ona coraz rzadziej, to warto postarać się o sprawdzenie, czy właściciel nie zawarł z nikim umowy dożywocia. Gdyby okazało się, że taka umowa istnieje, dożywotnik ma z reguły prawo do zamieszkiwania w danym mieszkaniu do śmierci. Prawo to jest skuteczne, nawet jeśli nie wpisano go do księgi wieczystej.

Nabywcę mieszkania chroni tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jej sens polega na tym, iż nabywając nieruchomość od osoby, która widnieje w księdze wieczystej jako właściciel, własność tej nieruchomości jest chroniona nawet wtedy, gdyby okazało się, iż sprzedającemu w rzeczywistości prawo własności nie przysługiwało. Rękojmia nie chroni jednak w 3 następujących przypadkach:

a) w przypadku wzmianki o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenia dotyczącego niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości;

b) w wypadku, gdy rozporządzenie mieszkaniem dokonywane jest nieodpłatnie (darowizna);

c) jeśli nabywca wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

Ponadto, jak już wspomniano, z księgi wieczystej nie musi wynikać uprawnienie tzw. dożywotnika, którego istnienie można zweryfikować wyłącznie na podstawie oświadczenia sprzedającego.

Okolicznością wydawałoby się oczywistą, ale wartą zwrócenia uwagi, jest kwestia, czy zbywca, któremu przysługuje prawo własności sprzedawanego mieszkania, pozostaje przy życiu. Może się bowiem zdarzyć sytuacja, w której za zmarłego właściciela działa pełnomocnik. Ponadto warto sprawdzić, czy pełnomocnictwo jest ważne i czy zostało udzielone we właściwej formie (akt notarialny). Jeśli natomiast zbywca żyje i jest wpisany jako właściciel w księdze wieczystej, to dla skuteczności nabycia mieszkania nie ma znaczenie jakiekolwiek toczące się postępowanie spadkowe.

Jeśli sprzedawane mieszkanie stanowi własność wspólną małżonków, umowa powinna być podpisana przez każdego z nich.

Warto również sprawdzić, czy zbywca opłacał należności czynszowe i opłaty za media. Jest to o tyle istotne, że w razie podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania nie zwróciwszy uwagi na stan liczników, możemy się narazić na obowiązek opłacenia rachunków za byłego właściciela.