Hipotecznie równe szanse?

Małżeństwa, związki nieformalne, single, podmioty gospodarcze, freelancerzy z umowami „śmieciowymi” – wszyscy w kolejce po kredyt. Ale czy każdy z nich musi spełnić takie same wymagania banków? Okazuje się, że oprócz ekonomicznych kalkulatorów, wpływ na decyzję kredytową mają też stereotypy i subiektywizm analityków finansowych.

Promując kredyty hipoteczne reklamuje się najczęściej małżeństwa, które planują zakup własnego „M” przy wsparciu banku. Związki formalne to rzeczywiście najliczniejsza grupa polskich kredytobiorców. Drugą najpopularniejszą grupą ubiegającą się o pożyczki mieszkaniowe są związki nieformalne – narzeczeństwa, które biorą kredyt i wchodzą w życie z planem wspólnego zakupu nieruchomości za pieniądze z kredytu hipotecznego.

Zasadniczo dla banku to nawet lepiej, jeśli klienci pozostają w niesformalizowanym związku, bo kiedy są narzeczeństwem, stoi przed nimi otwarty wybór – czy kredyt zaciąga jeden, czy oboje partnerów. To istotne, kiedy w narzeczeństwie pojawia się pomysł zakupu czegoś poza mieszkaniem. Jeden z partnerów udaje się wtedy po nowy kredyt, ale z racji tego, że jako małżonek obciążony jest już pożyczką hipoteczną, jego wniosek zostaje odrzucony. Bank bowiem traktuje go jak osobę z ograniczonymi możliwościami finansowymi. Małżeństwa mogą oczywiście asekurować się ustaleniem rozdzielności majątkowej, ale praktyka ta jest w Polsce mało popularna.

Prowadzisz działalność, wysil się

Specyficzną grupę polskich kredytobiorców stanowią osoby prowadzące działalność gospodarczą. Biurokracja w przypadku takich klientów jest nieco inna, a liczenie dochodów przysparza bankom kłopotów. Kredytodawcy bowiem bardziej podejrzanie patrzą na osoby z działalnością gospodarczą niż na zwykłych pracowników etatowych. Rodzi to często paradoksalne sytuacje, gdyż osoba z etatem na czas określony, niemająca pewności, że umowa zostanie przedłużona, jest przez bank traktowana lepiej niż ktoś, kto prowadzi nawet trochę chybotliwą, ale jednak działalność gospodarczą, przynoszącą trzykrotnie wyższy dochód niż wynagrodzenie wspomnianego pracownika etatowego.

W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą analizie poddawane są dochody za ostatnie 12 miesięcy. Niejednokrotnie banki sięgają jeszcze dalej i badają finanse przedsiębiorcy nawet za ostanie 2 lata.

By przedsiębiorca stał się bardziej wiarygodny

Często zdarza się, że osoba prowadząca działalność gospodarczą mnoży koszty przedsiębiorstwa po to tylko, by płacić mniejszy podatek. Jednak w momencie, kiedy ubiega się o kredyt hipoteczny, wysokie koszty wykazywane w rozliczeniach sprawiają, że jej zdolność kredytowa jest dużo niższa. I powstaje wtedy sytuacja, w której z jednej strony klient chce wziąć pożyczkę, a z drugiej usiłuje uniknąć płacenia podatku. Jak mądrze rozwiązać podobny dylemat? Jeśli osoba z działalnością gospodarczą chce wziąć kredyt, a do tej pory wykazywała, że jej wyniki finansowe były dość słabe, musi stworzyć sobie przed wzięciem kredytu wielomiesięczną historię finansów działalności i wybrać taki czas, kiedy koszty te są niższe, a dochód netto wyższy.

Nie taka „śmieciowość” straszna

Niemniej ciekawą grupę kredytobiorców stanowią klienci legitymujący się w bankach umowami tymczasowymi. To osoby, które pracują na umowie o pracę na czas określony lub zawierają z pracodawcą umowy o dzieło  czy umowy zlecenie, potocznie nazywane „śmieciowymi”. Z reguły pożyczkodawcy traktują tego typu dokumenty również jako „śmieciowe”, a więc mniej wiarygodne i dające mniejsze bezpieczeństwo finansowe, jednak istnieją banki, które podchodzą do tej kwestii bardziej liberalnie. Czasem wydaje się nawet, że umowy tymczasowe – ale regularne – są w przypadku wniosku o kredyt hipoteczny traktowane lepiej niż np. działalność gospodarcza.

Nie istnieją żadne szczególne dodatkowe wymogi, jakie musi spełnić klient z umową na czas określony, starający się o kredyt. Jeśli przewidziane w umowach tymczasowych  stawki są w miarę wysokie, to jak najbardziej istnieje szansa na pieniądze od banku. W przypadku umowy tymczasowej wymagany jest np. trzymiesięczny okres jej trwania wstecz i sześciomiesięczny do przodu. W przypadku umów zlecenia czy o dzieło, banki analizują dochód za minimum ostatnie pół roku i wymagają złożenia oświadczenia o kosztach.

Single na swoim

Od sierpnia tego roku z rządowego programu „Rodzina na Swoim” mogą korzystać nie tylko małżeństwa, ale też single – osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwa domowe. Dzięki zmianom w ustawodawstwie polscy single zyskują dopłatę do raty kredytowej i jest to kwota dość znaczna. Dla kredytu w wysokości 300 tysięcy złotych miesięczna dopłata może wynieść nawet 800 złotych. Gra jest warta świeczki, mimo dość wygórowanych wymagań i pewnych ograniczeń sprawiających chociażby, że wybór mieszkań w ramach kredytów z „RnS” staje się mocno zawężony. Powierzchnia mieszkania nabywanego przez singla nie może przekraczać 50 metrów kwadratowych, a cena za metr kwadratowy nie może również być wyższa niż określony limit. Zysk płynący z rządowego programu wsparcia jest jednak namacalny i bezdyskusyjny i o ile istnieje możliwość uzyskania takiego kredytu, z pewnością warto go rozważyć.

Subiektywizm analityków plamą na wniosku

Wobec dużego zróżnicowania klientów starających się o kredyty hipoteczne rodzi się pytanie czy sposób wyliczania zdolności kredytowej
w każdej z grup jest taki sam? Teoretycznie tak, ale dużą rolę odgrywa w takich sytuacjach subiektywizm analityków finansowych, dla których ważne jest, czy na spłatę kredytu pracował będzie jeden, czy dwa dochody. To jest rzeczywiście bardzo istotne, chociaż w kalkulatorach w zasadzie nieuwzględniane. W niektórych bankach bardzo często zdarza się, że nominalne dochody klienta są wystarczające, żeby skorzystać z kredytu, ale bank odpowiada negatywnie na jego wniosek z racji tego np. że po pożyczkę zamierza sięgnąć młoda, samotna osoba. Wtedy zaczyna się pewna dyskryminacja, chociaż kalkulatory wyliczające zdolność kredytową wskazują wartości gwarantujące bezpieczeństwo. Subiektywizm analityków bierze jednak górę.

Banki myślą stereotypowo

Gdyby więc trzeba wskazać grupę potencjalnych kredytobiorców, która w oczach banków jawi się jako najlepsza, wygrywają zdecydowanie małżeństwa. Decydują o tym stereotypy – dla banku formalny związek, który ma wspólny dochód jest symbolem dojrzałej, przemyślanej, odpowiedzialnej decyzji kredytowej. I takich klientów traktuje się dużo poważniej niż singla, który wymyślił sobie kupno mieszkania, czy nieformalny związek, który jutro może się rozpaść i pojawią się kłopoty z podziałem mieszkania i podziałem kredytu. A takie sytuacje niestety też się zdarzają. Banki lubią, jeśli po kredyt przychodzi małżeństwo w wieku trzydziestu kilku lat, które razem analizuje temat pożyczki i ma solidne dochody. Bank wie wtedy, że wieloletnie zobowiązanie finansowe jest dla tego związku decyzją przemyślaną. To pewien stereotyp, jednak aktywnie w Polsce pokutujący.

Przy składaniu wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego osoba prowadząca działalność gospodarczą musi dostarczyć do banku m.in.:

• dokumenty stwierdzające status prawny przedsiębiorstwa (np. wpis do krajowego rejestru przedsiębiorców) oraz osoby działającej w jej imieniu (np. potwierdzenie zajmowanego stanowiska – organ firmy, bądź uchwała zarządu ustanawiająca pełnomocnictwo dla danej osoby);
• sprawozdania finansowe z dotychczasowej działalności gospodarczej, zawierające zestawienie aktywów i pasywów przedsiębiorstwa;
• zaświadczenia z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Urzędu Skarbowego o stanie zobowiązań wobec danych podmiotów.

O pożyczkę najłatwiej w banku, w którym posiadamy już konto osobiste – pozytywna historia kredytowa może znacznie podnieść ocenę naszej firmy. Rozsądnym rozwiązaniem wydaje się być jednak jednoczesne wypełnienie wniosku kredytowego w co najmniej kilku bankach.

Jak singiel może przekonać do siebie bank?

• legitymując się wysokimi i stabilnymi zarobkami
• przystępując do kredytu z osobą trzecią (członkiem rodziny lub osobą zupełnie niespokrewnioną)
• maksymalnie wydłużając okres spłaty hipoteki
• wybierając raty równe zamiast malejących